Notaires : 951 000 ventes et prix à -0,8 % en 2026, que faire ?

L'essentiel : Les prix des logements anciens reculent de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 (source : Notaires de France, note de conjoncture d'octobre 2026). Le taux moyen passe de 3,32 % en août (source : Banque de France) à 3,40 % en septembre (source : Observatoire CSA, 15 octobre 2026). Les deux effets se compensent presque.

Les Notaires de France ont publié le 22 octobre 2026 leur note de conjoncture trimestrielle. Elle montre un marché qui ralentit : 951 000 ventes sur douze mois, des prix en légère baisse et un crédit plus cher. Pour un acheteur, la question utile est concrète : la baisse des prix compense-t-elle la hausse des taux ? Cet article chiffre l'effet net sur une mensualité et une capacité d'emprunt, puis liste les gestes à retenir.

Que disent les notaires du marché de l'ancien en octobre 2026 ?

Les notaires comptent 951 000 ventes de logements anciens sur les douze mois achevés fin août 2026, soit 3,6 % de plus en un an. Ils projettent environ 920 000 transactions fin 2026, un niveau comparable à 2017 (source : Notaires de France, note de conjoncture, relayée par Actu-Juridique, 23 octobre 2026).

Le rythme de croissance s'essouffle nettement : fin 2025, la progression annuelle des ventes approchait 13 %, contre 3,6 % aujourd'hui. Le marché reste donc actif, mais il ne rattrape plus son retard. Les notaires expliquent ce ralentissement par la remontée des taux et par les incertitudes sur le pouvoir d'achat. Le neuf confirme la prudence : les réservations de logements neufs s'élèvent à 16 112 au 2e trimestre 2026, en recul de 2,2 % sur un an, et les annulations de réservations progressent de 7,5 % (source : Notaires de France, octobre 2026). Côté construction, 29 749 logements ont été autorisés en août 2026, soit 1,1 % de moins qu'en juillet. Pour un acheteur, un marché moins tendu signifie plus de temps de réflexion et une marge de négociation plus réelle qu'en 2025.

De combien les prix ont-ils baissé au 2e trimestre 2026 ?

Les prix des logements anciens baissent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine au 2e trimestre 2026, après un 1er trimestre stable. Les maisons reculent de 1,3 %, les appartements de 0,1 % (source : indices Notaires-INSEE, relayés par les notaires, octobre 2026).

La baisse est plus marquée en province (-1,0 % sur un an) qu'en Île-de-France (-0,3 %). Sur trois mois, la France métropolitaine perd 1,0 %. Paris fait exception avec des appartements en hausse de 0,6 % sur un an, à 9 560 € le m² au 2e trimestre 2026. Les avant-contrats, qui annoncent les prix des signatures de fin d'année, pointent vers une stabilité : les notaires projettent -0,5 % sur un an pour les appartements et -0,4 % pour les maisons à fin novembre 2026. Le tableau ci-dessous résume les chiffres à retenir. Ces variations restent modestes : elles ne dessinent ni un effondrement, ni une reprise, mais un plateau légèrement orienté à la baisse, surtout pour les maisons de province.

Où en sont les taux de crédit face à cette baisse des prix ?

Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteint 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet (source : Banque de France, relayée par les notaires, octobre 2026). L'Observatoire Crédit Logement / CSA mesure 3,40 % en septembre 2026.

Les deux séries diffèrent par leur périmètre : la Banque de France mesure les nouveaux crédits hors renégociations, l'Observatoire la production du mois hors assurance et garanties. Elles racontent la même histoire : une remontée de 0,22 point depuis le début de 2026. La Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt à 2,50 % en septembre 2026 (source : BCE, 10 septembre 2026), et sa prochaine décision est attendue le 29 octobre. Les notaires jugent qu'un taux au-delà de 4 % réduirait encore la capacité d'achat. Notre analyse de l'effet de la décision de la BCE du 29 octobre chiffre trois scénarios de hausse. Pour la dynamique de septembre, voir le taux à 3,40 % et son impact dans la Loire.

La baisse des prix compense-t-elle la hausse du taux ?

Oui, presque exactement. Sur un bien à 250 000 € avec 50 000 € d'apport, une baisse de prix de 0,8 % économise 2 000 €. Une hausse du taux de 3,32 % à 3,40 % coûte 2 553 € sur 25 ans. La mensualité reste proche de 981 €.

Voici le calcul. À 3,32 %, un emprunt de 200 000 € sur 25 ans coûte 982 € par mois hors assurance. Si le prix du bien recule de 0,8 % (soit 248 000 €), l'emprunt tombe à 198 000 € à apport constant ; à 3,40 %, la mensualité s'établit à 981 €, contre 982 €. Le gain de la baisse des prix absorbe donc l'écart de taux. L'équilibre disparaît si le taux poursuit sa hausse : à 3,65 %, la mensualité grimpe à 1 007 € pour le même emprunt de 198 000 €. La baisse des prix n'offre donc qu'un coussin limité. Elle ne protège pas d'un nouveau relèvement des barèmes, d'où l'intérêt de lancer la recherche de financement avant la décision de la BCE si votre projet est mûr. Le détail du raisonnement figure aussi dans notre article prix en baisse, taux en hausse : faut-il acheter ?.

Quelle capacité d'emprunt selon le taux ?

La capacité d'emprunt baisse d'environ 1 400 € pour chaque hausse de 0,08 point de taux à 2 500 € net, et de 4 200 € par tranche de 0,25 point. La règle de l'endettement à 35 %, assurance comprise, reste le plafond (source : HCSF, 2026).

Le tableau suppose une durée de 25 ans, une assurance à 0,34 % du capital par an et un endettement de 35 % des revenus nets. Ce sont des scénarios de calcul, pas des prévisions de barème.

Entre 3,32 % et 4,00 %, un foyer à 2 500 € net perd 11 200 € de capacité, soit près de 7 % du budget. Pour un foyer à 3 000 € net, la perte atteint 13 400 €. Utilisez le simulateur de capacité d'emprunt Prettymo pour appliquer ces taux à vos revenus réels.

Comment profiter de ce marché en cinq étapes ?

Un marché plus lent donne du temps, mais le crédit se renchérit : l'enjeu est d'agir dans le bon ordre. Cinq étapes structurent une démarche efficace, de la capacité d'emprunt à l'offre de prêt.

1. Calculez votre capacité avec trois hypothèses de taux (3,40 %, 3,65 %, 4,00 %) pour connaître votre budget plancher.
2. Négociez le prix : avec des prix en baisse de 0,8 % à 1,3 % sur un an, une offre à 3 à 5 % sous le prix affiché reste crédible, surtout pour une maison de province.
3. Réunissez le dossier : trois bulletins de salaire, deux avis d'imposition, trois relevés de compte, justificatifs d'apport.
4. Faites comparer plusieurs banques par un courtier inscrit à l'ORIAS, parmi les courtiers mandataires Prettymo.
5. Signez un compromis avec condition suspensive de prêt, puis comparez l'assurance emprunteur : la délégation d'assurance est un droit (source : Service-Public.fr, 2026).

La plateforme de simulation Prettymo et la mise en relation avec un courtier sont gratuites pour les emprunteurs. Les honoraires du courtier mandataire restent à la charge de l'emprunteur selon les conditions propres au courtier.

Questions fréquentes

Combien de logements anciens ont été vendus en France en 2026 ?

Les notaires comptent 951 000 ventes de logements anciens sur les douze mois achevés fin août 2026, soit 3,6 % de plus en un an (source : Notaires de France, octobre 2026). Ils projettent environ 920 000 transactions à fin 2026, si le ralentissement actuel se poursuit.

Les prix de l'immobilier baissent-ils en 2026 ?

Oui, légèrement. Les prix des logements anciens reculent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine au 2e trimestre 2026 : -1,3 % pour les maisons, -0,1 % pour les appartements (source : indices Notaires-INSEE, octobre 2026). Paris fait exception avec +0,6 % pour les appartements.

Quel est le taux moyen d'un crédit immobilier en octobre 2026 ?

La dernière mesure officielle est celle de septembre 2026 : 3,40 % en moyenne (source : Observatoire Crédit Logement / CSA, 15 octobre 2026). La Banque de France mesure 3,32 % pour août 2026. Le taux qui vous concerne est celui de votre offre de prêt, selon votre profil.

La baisse des prix compense-t-elle la hausse des taux ?

Presque. Sur un achat à 250 000 € avec 50 000 € d'apport, une baisse de 0,8 % fait économiser 2 000 €, tandis que le passage de 3,32 % à 3,40 % coûte 2 553 € sur 25 ans. La mensualité reste proche de 981 €. Un taux à 3,65 % rompt cet équilibre.

À partir de quel taux le pouvoir d'achat immobilier se dégrade-t-il fortement ?

Les notaires citent le seuil de 4 % comme celui qui réduirait davantage la capacité d'achat (source : Notaires de France, octobre 2026). À 4 %, un foyer à 2 500 € net emprunte environ 157 300 € sur 25 ans, contre 168 500 € à 3,32 %, soit 11 200 € de moins.

Faut-il attendre une baisse des prix avant d'acheter ?

Les avant-contrats annoncent une quasi-stabilité des prix à fin novembre 2026 (-0,5 % pour les appartements, -0,4 % pour les maisons sur un an). Attendre expose à une hausse des taux, dont l'effet dépasse la baisse des prix. Un projet mûr gagne à fixer son financement sans attendre.

Un courtier peut-il m'aider dans ce contexte de taux en hausse ?

Un courtier compare plusieurs barèmes bancaires et négocie le taux et l'assurance, sans garantie de résultat. Il doit être inscrit à l'ORIAS. Ses honoraires restent à la charge de l'emprunteur : demandez-les par écrit avant de signer le mandat.

Vous souhaitez estimer précisément votre capacité d'emprunt ? Faites une simulation gratuite en 3 minutes sur Prettymo.